Il Preliminare: Il Grande Ballo del "Compromesso"
Introduzione al Preliminare
In molte occasioni, un passaggio che precede l’acquisto è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”).
Cos’è il compromesso?
Ti voglio raccontare un segreto ma non dirlo ai miei colleghi…
sembrano tutti dei professori quando parlano di compromesso, ma è un termine improprio cioè non è menzionato in nessun articolo di legge.
Il termine invece normato dalla legge 39/1989 è il contratto preliminare di compravendita e questo può essere costituito anche da una proposta d’acquisto accettata ed ha effetti obbligatori tra le parti.
Proposta d'Acquisto: Il "Gioco" Inizia!
Quello che fanno molti agenti è di dire al potenziale acquirente: dai facciamo subito una proposta d’acquisto è un semplice “compromesso” ho tantissime richieste per questo immobile e potrebbe durare qualche giorno, è un vero affare! poi con calma facciamo il preliminare.
Quindi fanno firmare una proposta d’acquisto su un modulo prestampato con quattro dati in croce che obbliga alle parti di portare a termine un altro documento più completo (ulteriore preliminare) entro una determinata data.
Questo per dirvi che quello che chiamano compromesso è il preliminare del preliminare ed ha sempre effetti obbligatori tra le parti, quindi ha lo stesso peso, una volta firmato il documento ci si è obbligati, chi a vendere e chi a comprare, inoltre l’agenzia ha maturato il diritto alla provvigione.
Indipendentemente dai problemi di diverso genere che possano esserci attorno, la responsabilità è delle parti.
Le Avventure delle Condizioni Sospensive
I mezzi per tutelarsi sono le condizioni sospensive che gli agenti immobiliari conoscono benissimo, quindi se la persona non è preparata in materia, cercano di ridurle al minimo mettendosi al sicuro la provvigione immobiliare.
In che senso?
Nel senso che l’agente Immobiliare ha diritto a percepire la provvigione alla firma del preliminare ma solo dopo l’esito positivo delle condizioni sospensive, in caso siano presenti.
Quindi meno sono le condizioni sospensive e più sarà sicuro di percepire la provvigione.
Le condizioni sospensive, sono delle condizioni che le parti stabiliscono e subordinano l’efficacia o la risoluzione del contratto a un avvenimento futuro ed incerto.
Le più frequenti condizioni sospensive sono legate:
- alla delibera di mutuo;
- alla delibera reddituale;
- al compimento di una sanatoria dell’immobile entro una determinata data;
- al compimento di una determinata azione entro una determinata data
- ecc….
Un Esempio Avvincente di Condizione Sospensiva
Vediamo ora nel dettaglio un esempio completo e comune di una condizione sospensiva legata alla delibera di mutuo:
“La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno € 350.000(es) entro e non oltre il giorno xx-xx-xxx. In caso di mancata delibera nei termini essenziali resta inteso, sin da ora, che l’assegno n°———– del —– da me depositato presso l’agenzia immobiliare xxxxxx dovrà essermi restituito entro giorni 2 lavorativi con relativo verbale di consegna, senza penali e/o richiesta di danno alcuna.”
Il Preliminare: L'Emozionante Capitolo Finale
Il preliminare di compravendita è sostanzialmente un accordo tra venditore e compratore, con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita (atto notarile). Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: ad esempio, l’acquirente è in cerca di un mutuo, il venditore deve regolarizzare la casa oppure è in attesa di trasferirsi, i casi possono essere molteplici. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti a risolvere questi problemi prima della data prevista dell’atto definitivo. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
- l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro 30 giorni.
Inoltre in aggiunta alle due imposte sopraindicate, quando il contratto prevede un pagamento (acconto o caparra), è dovuta anche l’imposta proporzionale di registro:
per contratti non soggetti ad IVA il venditore è un privato o un’impresa che non ha costruito quel determinato fabbricato
- 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
- 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.